В январе-сентябре 2014 года средняя ставка выдачи по ипотечным кредитам в рублях составила 12,2%, что примерно соответствует уровню четвертого квартала 2012 года, однако в сентябре ипотечные кредиты выдавались в среднем по ставке 12,5%, что на 0,2 п.п. выше значения предыдущего месяца. Учитывая сохранение высокой стоимости фондирования и коррекцию ценовых параметров ипотечных программ основных участников, АИЖК ожидает, что в статистике Банка России будет продолжаться плавный рост ставок и по итогам 2014 года средняя ставка по ипотечным кредитам составит не менее 12,5%, при том, что в декабре месячная ставка выдачи может вырасти до 13 - 13,5%.
Основными причинами замедления рынка ипотеки становятся, с одной стороны, рост ставок по ипотеке, а с другой стороны, снижение курса национальной валюты, которое стимулирует спрос на жилье, привлекательность которого растет в условиях снижения цен в реальном выражении.
Так, анализ ценовой динамики рынка жилья свидетельствует о том, что несмотря на возрастающую инфляцию (по итогам 9 месяцев 2014 г. - 107,2% к соответствующему периоду 2013 года), средний рост цен на жилье на первичном и вторичном рынках составил 105,2%.
Вместе с тем, повышение ставок по ипотечным кредитам носит достаточно плавный характер. Последовательное повышение ключевой ставки и сложности в привлечении внешних заимствований неизбежно подталкивали банки к увеличению ставок, в том числе и по ипотечным кредитам. Однако, основные участники рынка не торопятся полностью компенсировать за счет заемщиков возросшую стоимость фондирования (к ноябрю - на 2 - 3 п.п., а с учетом последних решений Банка России - на 3 - 5 п.п.), повысив пока ставки лишь на 0,5-1 п.п., поскольку дальнейшее повышение ставок негативно отразится на доступности ипотечных кредитов для населения и, как следствие, на получаемых банками доходах в условиях, когда на другие виды кредитования спрос отсутствует или они убыточны.
Несмотря на общее ухудшение макроэкономической ситуации и замедление темпов роста рынка ипотеки, ипотечное жилищное кредитование остается одним из основных источников роста рынка жилья. Доля сделок с ипотекой выросла до очередного рекордного уровня: по данным Росреестра, 26,9% всех прав собственности, зарегистрированных в сделках с жильем в январе-сентябре 2014 г., приобретались с использованием ипотечного кредита.
В условиях существенного замедления экономики в целом развитие жилищного строительства становится одной из самых успешных отраслей народного хозяйства. Ввод жилья по итогам 9 месяцев 2014 года составил 624 тысячи квартир общей площадью 48,2 млн квадратных метров (к соответствующему периоду 2013 года рост составил +28,6% и +24,6% соответственно). С учетом того, что не менее 40-50% сделок с жильем на первичном рынке совершаются при помощи ипотеки, ее развитие становится одним из определяющим фактором для сектора жилищного строительства.
Несмотря на активное использование участниками рынка ипотеки неценовых инструментов в конкурентной борьбе и наблюдавшееся в первом полугодии 2014 года снижение требований к ипотечным заемщикам, качество ипотечного портфеля сохраняется на высоком уровне. Доля ипотечных ссуд со сроком задержки платежей более 90 дней составляет 2%, а общий объем ипотечных ссуд без единого просроченного платежа - около 95,2%. Такая стабильность во многом обеспечивается высокими темпами роста ипотечного портфеля. В абсолютном выражении проблемные кредиты (с просрочкой более 90 дней) выросли за 9 месяцев 2014 года на 20% до 64,9 млрд рублей. Вызывает настороженность рост в сентябре «технической» просрочки по ипотечным кредитам (просрочка на срок от 1 до 30 дней) на 30%, которая, хоть и не оказывает пока существенного влияния на качество ипотечного портфеля банков, в будущих периодах может повлиять на рост проблемных кредитов (с просрочкой более 90 дней). В случае резког о замедления темпов развития рынка можно ожидать ухудшение качества ипотечных портфелей банков, что мы уже наблюдаем в секторе необеспеченного кредитования физических лиц.
В целом, ипотека является самым благополучным сегментом кредитования населения и основным драйвером его роста. Так, объемы выдачи потребительских (не ипотечных) кредитов за 9 месяцев 2014 г. снизились на 4,5% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, в то время как объемы выдачи ипотечных кредитов выросли на 35%. Задолженность по потребительским (не ипотечным) кредитам с просроченными платежами свыше 90 дней составила 10,4% от всей задолженности по потребительским кредитам (увеличившись с начала года в 1,4 раза).
