Он отметил, что беспокойство регулятора вызвали риски, которые берет на себя заемщик при нулевой ипотеке. В такой модели заемщик оплачивает проценты вперед, при этом последующий ежемесячный платеж в 3 раза ниже по сравнению с программами рыночной ипотеки.
Регулятор счел, что если заемщик потеряет работу и не сможет расплатиться за ипотеку, то даже отдав в залог квартиру, он останется должен банку. И ввел требования по резервам для банка.
«Такие риски можно было бы решить их страхованием или введением ограничений для кредитных организаций в том, что они не могут предъявлять требование к дефолтным заемщикам больше стоимости получаемого залога», - отметил Алексей Войлуков.
Жесткий подход к резервированию ипотечных кредитов свернул не только нулевую ипотеку, но и программы субсидирования жилья от работодателей. По этой модели работали промышленные предприятия – они делали платеж в адрес банка, с которым было соглашение, а дальше работник гасил ипотеку минимальными платежами. Сейчас, если работодатель будет компенсировать ежемесячный платеж работнику, он должен будет заплатить с этой суммы страховые взносы и налог, что увеличивает его дуговую нагрузку в 1,5 раза.
По мнению Алексея Войлукова, в текущей ситуации государство должно поддерживать дифференцированные льготные программы, такие как Дальневосточная ипотека, сельская, для ИТ-специалистов и новых регионов. Остальные льготные программы, введенные для поддержки строительного сектора в 2020 году, следует пересмотреть. В первую очередь потому, что две трети заемщиков льготных ипотечных программ – это инвесторы, покупающие квартиры для перепродажи. По статистике, с начала запуска льготной ипотеки в 2020 году цены на недвижимость выросли на 50%.
«Беспокойство регулятора понятно, он хочет превентивно реагировать на появление рисков на рынке ипотеки. Но банки считают такие шаги чрезмерными и не исключают появления вариантов обхода нового регулирования», - считает Алексей Войлуков.
