Вопрос первоначального взноса при получении ипотеки обрел особую актуальность в этом году. Граждане, сумевшие сохранить свои доходы в условиях режима удаленной работы, заинтересовались льготными госпрограммами и приобретением жилья по ставке значительно ниже рыночной. Льготные ставки всегда стимулируют отложенный спрос, но в данном случае играет роль такой фактор, как вынужденное нахождение дома в течение длительного времени и возможное спонтанное принятие решения о необходимости улучшить свои жилищные условия.
Напомню, что по программе, известной как 6.5 (по Постановлению 566 от 23.04.20) кредитные договора должны быть заключены до 1 ноября 2020 года. Т.е. на принятие решение предоставлено не так уж много времени. Однако для того, чтобы воспользоваться данной программой, необходимо уплатить 20% первоначального взноса. В сжатые сроки собрать такую сумму могут далеко не все. К тому же программа действует только для жилья в новостройке, а значит надо иметь дополнительно средства на его ремонт.
По иным федеральным льготным программам – семейная (она же детская), дальневосточная, сельская ипотека таких сжатых сроков нет, но и круг заемщиков по ним далеко не настолько масштабен как по программе 6.5. Хотя в этих программах также есть условие о первоначальном взносе: 20% - по детской и дальневосточной, 10% - по сельской ипотеке.
Хочу сразу обрадовать потенциальных заемщиков: по программам 6.5, дальневосточной и по детской ипотеке вносятся изменения для снижения минимального первоначального взноса до 15%, эти изменения находятся сейчас на согласовании в Правительстве[1].
Но на самом деле размер первоначального взноса и сложность его накопления стояли на повестке давно и эти вопросы плавно обострялись по мере повышения доступности ипотеки. В том числе и потому, что чем ниже ключевая ставка Банка России, ниже не только ставка по кредиту, но также и ниже ставки по вкладам и накопительным счетам. А это означает – увеличение срока накопления средств для первоначального взноса будущим заемщикам. Также отрицательно скажется на формировании жилищных накоплений и вводимый со следующего года подоходный налог на банковские проценты, начисляемые на суммы сверх 1 млн руб.
Существенным подспорьем для ряда заемщиков является материнский капитал, который может быть использован для погашения ипотечного кредита или процентов по нему. При этом с этого года материнский капитал[2] выплачивается уже за первого ребенка, а не только за второго, как было ранее.
Вместе с тем стоимость жилья в России неоднородна и для столичных регионов сумма материнского капитала составляет лишь небольшую часть от стоимости приобретаемого жилья.
Особенно сложно накопить первоначальный взнос молодым семьям, которые одновременно арендуют жилье для своего проживания. Они ставят закономерный вопрос, почему банки не так легко выдают им ипотечные кредиты, ведь накопление первоначального взноса у средне-статической российской семьи занимает до 3х-5ти лет. При этом ежемесячные расходы семьи, откладывающей на первоначальной взнос, а также оплачивающей съемную квартиру, по этим статьям сопоставимы или превышают ежемесячный платеж по ипотеке. Почему так сложилось на сегодня?
До 2018 года в России росла доля ипотечных кредитов с первоначальным взносом до 10% (хотя она никогда и не составляла более 5% выдач). Банки тщательно подходят к оценке своих рисков и установлению лимитов риск-аппетита. Однако в определенных обстоятельствах кредитовали заемщиков, когда особенности индивидуальных сделок закрывали повышенные риски[3], связанные с высоким значением показателя кредит/залог. Например, ипотека с очень низким первоначальным взносом выдавалась:
зарплатным клиентам или занятым работой в госсекторе;
при хороших характеристиках покупаемого объекта недвижимости с точки зрения ликвидности и потенциального снижения справедливой стоимости;
при структурировании сделок, когда в залог помимо приобретаемого жилья предоставлялось дополнительное движимое или недвижимое имущество.
Здесь так же надо упомянуть ипотечные кредиты получаемые для покупки улучшенного жилья в связи с расширением семьи и с последующей продажей имеющейся недвижимости. Во всех подобных ситуациях использование первоначального взноса 10% является вполне логичным.
Вообще я бы не приравнивал безусловно низкий первоначальный взнос к риску непогашения, который больше связан с поведенческими характеристиками заемщика. Размер первоначального взноса влияет на потери при дефолте (LGD), когда взыскание и реализация залога, является в определенном смысле страховкой на случай существенной просадки цен на недвижимость. Ну и конечно показывает способность заемщика сберегать средства и повышает его мотивацию аккуратно выплачивать кредит. С точки зрения принимаемого банком риска, на наш взгляд, показателен не Кредит/Залог по отдельным ссудам, а средневзвешенное значение этого показателя по всему портфелю банка.
В рамках предотвращения накопления системных рисков Банк России с конца 2017 года уделял особое внимание первоначальному взносу по ипотечным кредитам. В 2018 и 2019 годах неоднократно повышались риск-веса для расчета банками нормативов достаточности по выдаваемым ипотечным кредитам с низким первоначальным взносом (до 20%). Для взноса менее 10% они по существу являются заградительными и составляют 300%. Таким образом подобные кредиты стали нерентабельными для банков и как следствие их доля в прошлом году снизилась до 1% в выдачах.
Банк России, с целью стабилизировать долю предоставляемых ипотечных кредитов с первоначальным взносом от 10 до 20%, установил высокие риск-веса, которые нашли своё отражение в увеличении процентных ставок по таким кредитам. Банки тем не менее продолжают выдавать такие кредиты и их доля в выдачах в 2019 года составила более 1/3 (существенные 35-42%). Ведь даже расчеты самого Банка России показывают, что вероятность дефолта на долгосрочном периоде при соотношении кредит/залог 80-90% всего лишь в 2 раза выше вероятности дефолта при соотношении кредит/залог ниже 10%, которая для различных показателей долговой нагрузки колеблется в пределах от 0,1% до 1%.
Буфер надбавок по ипотечным кредитам был распущен Банком России в апреле этого года в рамках антикризисных мер и принято решение ускорить переход на стандарт «Базель 3.5» по ипотечным кредитам. Также была введена отдельная градация по взносу от 10 до 15% и от 15 до 20%, что позволяет банкам более корректно считать нагрузку на капитал в пруденциальных целях. Вместе с тем по новым ипотечным ссудам с взносом менее 10% продолжает действовать заградительный риск-вес с учетом надбавок 300%, а со взносом от 10 до 15% - значительные 200%. Одновременно в шкалу весов по ипотеке добавляется зависимость от значения ПДН, что мы считаем преждевременным.
Таким образом, мы не ожидаем, что банки будут широко выдавать ипотечные ссуды с первоначальным взносом менее 10% за исключением случаев, когда используется материнский капитал. Во-первых, это значение ниже чем предусмотрено госпрограммами, которые в настоящее время занимают значительную часть в выдачах (так в мае этого года их доля достигла – 20%), а во-вторых, заградительные 300% по таким сделкам[4] применяется на всём периоде кредитного договора, несмотря на выгашивание (разрешено пересчитывать показатель кредит/залог только в тех случаях, когда используется материнский капитал).
Заемщикам мы рекомендуем ориентироваться при планировании получения ипотечного кредита на формирование собственными средствами не менее 15% первоначального взноса от стоимости приобретаемого жилья и ни в коем случае не прибегать к получению потребительских кредитов для этих целей[5].
Завершая своё выступление хотел бы отметить, что задача оказания содействия в накоплении гражданами первоначального взноса, на наш взгляд, должна ставиться перед региональными и федеральными властями. Именно региональные программы позволяют учесть местные особенности.
Так для примера, в Краснодарском крае и Республике Башкортостан уже давно действуют программы накопительной ипотеки, в соответствии с которыми по мере накоплении гражданином средств на специальных счетах в банке для последующего приобретения жилья или формирования первоначального взноса по ипотечному кредиту региональные власти осуществляют софинансирование, а банк обязуется в последующем выдать кредит. Программы показывают высокую отдачу от бюджетной поддержки. Договоры подобного вида получили закрепление в законодательстве Германии, Австрии, Франции, Испании, Польши, Венгрии, Чехии и многих других странах, но в России до сих пор не закреплены на федеральном уровне.
Для распространения подобной практики по регионам и обеспечения возможности впоследствии оказывать целевую федеральную помощь гражданам наша Ассоциация разработала законопроект о жилищных сбережениях, который получил концептуальную поддержку Банка России и находится сейчас на стадии доработки с учетом позиции регулятора.
[1] ID проекта на портале regulation.gov.ru 01/01/05-20/00102220
[2] По состоянию на 2020 год - 466 617, для семей, в которых с 2020 года появился второй ребенок, материнский капитал дополнительно увеличивается на 150 тыс. рублей и таким образом составляет 616 617 рублей. Такая же сумма полагается за третьего, четвертого и любого следующего ребенка, рожденного или усыновленного с 2020 года, если раньше у семьи не было права на материнский капитал (например, если первые два ребенка появились до введения материнского капитала). (см 35-ФЗ от 01.03.2020)
[3] «Показатель «кредит / залог» в момент выдачи ипотечного кредита отражает способность заемщика сберегать средства. Кредиты с небольшим первоначальным взносом характеризуются повышенным уровнем риска. Кроме того, чем большую долю собственных средств заемщик вложил в покупку недвижимости, тем больше его мотивация выплачивать кредит, для того чтобы не потерять находящуюся в обеспечении недвижимость. Важно и то, что небольшое значение показателя «кредит / залог» снижает величину возможных потерь, которые может понести банк в случае дефолта заемщика и одновременного снижения цен на недвижимость.» (Доклад «Меры Банка России по обеспечению сбалансированного развития ипотечного кредитования», https://www.cbr.ru/Content/Document/File/94935/Consultation_Paper_191217.pdf )
Первоначальный взнос по ипотечному кредиту отражает финансовое состояние заемщика и его способность сберегать средства. Кредиты с небольшим первоначальным взносом характеризуются повышенным уровнем кредитного риска заемщика и потенциально уязвимы к снижению реальных доходов населения (Обзор финансовой стабильности за 1 квартал 2019 года).
[4] Для ипотечных кредитов с бОльшим первоначальным пересчет в дату расчета нормативов разрешен, а с перв взносом менее 10% запрещен (исключение – маткап).
[5] Исследования Банка России показывают, что за последние 5 лет около 3.5-5% получателей ипотечного кредита получали за 3 месяца до ипотеки потребительский кредит на сумму боле 100 тыс.руб. Это однозначно не свидетельствует, что они использовали кредитные средства дяя формирвания первоначального взноса, но и банки и регулятор внимательно отслеживают кредитную историю.
4 октября 2023 года
3 августа 2023 года