Аналитики Домклик провели исследование, изучив данные по ипотечным выплатам и рыночную стоимость квартир за последние годы. Результаты показывают, что за счет роста зарплат нагрузка на финансы заемщика с каждым годом существенно снижается, а рост цен на недвижимость сводит к минимуму соотношение долга к стоимости жилья. Это ставит под сомнение расхожие представления о долгосрочных рисках ипотечного кредитования.
Для анализа мы взяли наиболее часто упоминаемый критиками "ипотечного рабства" сегмент – рыночную ипотеку, то есть ту, на которую не распространяются льготные ставки.
Выясняется, что с 2019 года средний платеж по только взятому кредиту составляет 40 – 45% к доходу заемщика на тот момент. Это связано с тем, что за этот период, с 2019 по 2025 год ипотечный платеж и средние зарплаты росли примерно одинаковыми темпами: первый показатель увеличился в 2,09 раза, второй – в 2,12.
Однако, если вспомнить, как сильно менялись с 2019 года рыночные ставки, стоимость вторичной недвижимости и спрос на нее, стоит особо отметить высокую синхронизацию динамики платежа и зарплат. На самом деле ничего удивительного в этом явлении нет. Это следствие тонкой настройки со стороны трех участников процесса: заемщика, кредитора и регулятора (Банка России). Заемщик по рыночным программам в период высоких ставок старается уменьшить платеж за счет увеличения первоначального взноса, банк не оформляет ипотеку клиентам с плохой платежеспособностью, а регулятор следит за соблюдением баланса. Эта система надежно работает на протяжении уже многих лет, делая обслуживание ипотеки достаточно комфортным для заемщиков.
Однако стоит согласиться, что платеж в 40-45% от зарплаты – достаточно большая сумма. Но необходимо учесть, что эта цифра с каждым годом уменьшается. Причина проста – ежегодный рост средних зарплат при фиксированном платеже. Как видно из графика, доля платежа к зарплате (PTI, Payment-to-income ratio) уменьшается за пять лет почти в два раза.
При этом следует учесть, что примерно 55% рыночных ипотек берутся с созамещиком, то есть более чем для половины кредитуемых доля платежа к зарплате оказывается в два раза меньше.
Но и это не все. Именно из-за того, что обременительность выплат снижается по мере роста дохода, большинство заемщиков используют высвободившиеся средства для досрочного гашения кредита. Средний срок погашения ипотечного кредита, взятого по рыночным ставкам, составляет примерно – 4-5 лет, при том что пять лет назад такие кредиты брались в среднем сроком на 19-20 лет.
Стоит ли при этом бояться высокой итоговой переплаты? Квадратный метр вторичного жилья растет сейчас одними темпами с средней зарплатой по стране. Если исключить из рассмотрения период, когда безадресная льготная ипотека разгоняла цены на рынке (непосредственно – на первичном, но он потянул за собой вторичный), можно считать, что "квадрат" в норме доложен стоить примерно 1,15 – 1,20 от средней ежемесячной зарплаты.
Для ипотечного заемщика это означает простую вещь: рыночная стоимость приобретенной им квартиры будет расти параллельно с ростом его доходов.
То есть через 5-6 лет не только в два раза снизится реальный объем его долговой нагрузки, но и в те же два раза вырастет стоимость купленной недвижимости. Иными словами, если бы он все это время ждал у моря погоды, то теперь ему бы пришлось брать ипотеку на примерно вдвое большую сумму. А с учетом того, что ипотеку по рыночным ставкам гасят в среднем за 4-5 лет, тактика выжидания выглядит совершенно неоправданной[1].
[1] Уточним, что эти правила работают если недвижимость приобретают для проживания. При инвестиционных покупках математика будет более сложной.