Председатель комитета, старший вице-президент банка ДОМ.РФ Иван Ларионов представил обзор рынка проектного финансирования и ипотеки. По информации Аналитического центра ДОМ.РФ, на рынке продажи жилья в новостройках за 7 месяцев 2025 года снизились на 13% в денежном выражении на фоне высоких ставок. Ипотеку частично заместили продажи за наличные и в рассрочку, при этом доля рассрочки не является критичной и находится на уровне около 9%.
Долговая нагрузка на застройщиков заметно возросла, но без рассрочки она была бы еще выше, заметил Иван Ларионов. Ввод жилья оказался лишь немного ниже прошлого года благодаря ранее запущенным проектам и открытым кредитным лимитам.
Директор по развитию жилищной сферы ДОМ.РФ Евгений Квасенков отметил, что драйвером строительной отрасли является индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), доля которого в общем объеме ввода жилья по итогам 7 месяцев 2025 года составила 71%. При этом в сегменте наблюдается огромный неудовлетворенный спрос – согласно проведенным ДОМ.РФ исследованиям, около 5 млн семей, рассматривающих улучшение жилищных условий, отдают предпочтение именно частному дому. Среди основных сдерживающих факторов – отсутствие достаточного объема денежных средств и опасения, что строители исчезнут, не выполнив свои обязательства. Увеличение платежеспособного спроса в сегменте ожидается по мере смягчения денежно-кредитной политики, расширения рыночных инструментов финансирования и практики строительства с использованием счетов эскроу, исключающих финансовые риски граждан.
Представители института развития и банков обсудили вопросы кредитования ИЖС в контексте Федерального закона № 186-ФЗ, регулирующего ИЖС по договорам подряда с применением эскроу-счетов, а также обозначали ключевые направления совершенствования правового регулирования в указанной сфере. Кроме того, была отмечена необходимость развития гарантийных продуктов для строительно-подрядных организаций, обеспечивающих им доступ к кредитным ресурсам в целях финансирования строительства.
Банками отмечены сложности, возникающие с оценкой потенциального предмета залога при ипотечном кредитовании ИЖС. Для их решения на базе информационных систем Росреестра и ДОМ.РФ планируется реализовать сервис, который на основе «больших данных», включающих ключевые характеристики и ценовые параметры сделок с ИЖС на определенной территории, позволит банкам более точно корректировать свои кредитные модели, сообщил Евгений Квасенков. По его словам, качественная оценка справедливой стоимости залога в конечном итоге должна привести к повышению доступности жилищного кредитования.
Также эксперты обсудили предлагаемые институтом развития доработки Положения 845-П в части учета особенностей финансирования жилищного строительства, планируемые изменения Банка России к созданию резервов по проектному финансированию, изменения в регулировании рисков кредитной концентрации и новации в оценке проектного финансирования застройщиков.
Иван Ларионов подчеркнул, что планируемое ужесточение требований к банкам по резервированию проектного финансирования целесообразно распространить только на новые кредитные договоры. «Экономика долгосрочных проектов планируется на фазе заключения кредитного договора. Если все очереди резервируются под 1%, а потом выясняется, что, начиная с 3-4 очереди, необходимо резервировать условно под 5%, то это приведет к удорожанию финансирования по действующим договорам и росту стоимости строительства. Отдельные очереди могут стать нерентабельными», – пояснил он.
