По данным Банка России, за десять месяцев 2014 года было выдано около 800 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму почти 1,4 трлн. рублей, что в 1,25 раза превышает уровень января–октября 2013 года в количественном и в 1,33 – в денежном выражении.
Несмотря на то, что в абсолютном выражении рынок ипотеки поставил очередной рекорд, месячные темпы роста выдачи снизились примерно до 20% в августе–октябре (в январе они составляли 52%).
В январе-октябре 2014 года средняя ставка выдачи по ипотечным кредитам в рублях составила 12,3%, однако в октябре окончательно сформировалась тенденция к росту ставок: ипотечные кредиты выдавались в среднем по ставке 12,8%, что на 0,4 п.п. выше значения предыдущего месяца. Такой уровень ставок является максимальным с конца 2010 года (за исключением марта 2013 г., когда месячная ставка составляла 12,9%). С учетом сохранения высокой стоимости фондирования АИЖК ожидает, что большинство участников рынка продолжат повышать ставки по своим ипотечным программам. При этом наблюдается стремление отдельных участников рынка сохранить уровень ставок по ипотечным кредитам, компенсируя возросшую стоимость фондирования за счет дополнительных платежей и комиссий.
Прирост месячных ставок выдачи почти на полпроцента стал рекордным с 2009 года. Такой скачок вызван тем, что в статистике Банка России рост ставок отражается с запаздыванием в 2-3 месяца: рост октябрьских ставок выдачи связан с летним повышением ставок основными участниками рынка. Текущий рост стоимости фондирования и повышение ставок, которое наблюдалось в четвертом квартале, отразятся в статистике в начале следующего года. По итогам 2014 года средняя ставка по ипотечным кредитам составит не менее 12,5%, при том, что в декабре месячная ставка выдачи вырастет до 13 – 13,5%.
Несмотря на ужесточение условий ипотечного кредитования и рост ставок, недвижимость остается привлекательным объектом для инвестиций, что поддерживает спрос на жилье и ипотечные кредиты. По данным опроса, проведенного в октябре НАФИ по заказу АИЖК, предпочтительными формами долгосрочного вложения средств для населения, являются банковские вклады (41% респондентов), инвестиции в жилье (17%) и приобретение иностранной валюты (11%). В то же время в связи с нестабильностью на финансовых рынках и ограниченной суммой застрахованных государством вкладов растет привлекательность недвижимости не только как объекта для инвестиций, но и как способа сохранить свои свободные средства, особенно у граждан с доходами выше среднего.
Вместе с тем, наблюдаемый рост ставок не такой значительный, как рост стоимости заимствований для банковского сектора. Основные участники рынка не торопятся полностью компенсировать за счет заемщиков возросшую стоимость фондирования (ключевая ставка в 2014 г. выросла на 5 п.п. до 10,5%), повысив пока ставки лишь на 0,5-2 п.п., поскольку дальнейшее повышение ставок может негативно отразиться на доступности ипотечных кредитов для населения и, как следствие, на получаемых банками доходах в условиях, когда на другие виды кредитования спрос отсутствует или они убыточны.
В условиях существенного замедления экономики в целом развитие жилищного строительства становится одной из самых успешных отраслей народного хозяйства. Ввод жилья по итогам 10 месяцев 2014 года составил 56,1 млн квадратных метров (к соответствующему периоду 2013 года рост составил +23,7%), из которых 29,9 млн кв. м. – индустриальное жилье (+35,9%). С учетом того, что не менее 40-50% сделок с жильем на первичном рынке совершаются при помощи ипотеки, ее развитие становится одним из определяющим фактором для сектора жилищного строительства.
Несмотря на активное использование участниками рынка ипотеки неценовых инструментов в конкурентной борьбе и наблюдавшееся в первом полугодии 2014 года снижение требований к ипотечным заемщикам, качество ипотечного портфеля пока еще сохраняется на высоком уровне. Доля ипотечных ссуд со сроком задержки платежей более 90 дней составляет 2%, а общий объем ипотечных ссуд без единого просроченного платежа – около 95,3%. В тоже время, такая стабильность во многом обеспечивается высокими темпами роста ипотечного портфеля. В абсолютном выражении проблемные кредиты (с просрочкой более 90 дней) выросли за 10 месяцев 2014 года на 26% до 68,1 млрд рублей. В случае резкого замедления темпов развития рынка можно ожидать ухудшение качества ипотечных портфелей банков, что мы уже наблюдаем в секторе необеспеченного кредитования физических лиц.
В целом, ипотека является самым благополучным сегментом кредитования населения и основным драйвером его роста. Так, объемы выдачи потребительских (не ипотечных) кредитов за 10 месяцев 2014 г. снизились на 5,3% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, в то время как объемы выдачи ипотечных кредитов выросли на 33%. Доля выдачи ипотечных кредитов в общем объеме кредитования физических лиц по итогам 10 мес. 2014 года выросла на 4,7 п.п. (по сравнению с 10 мес. 2013 г.) и достигла рекордных 19,4%.
Задолженность по потребительским (не ипотечным) кредитам с просроченными платежами свыше 90 дней составила 10,6% от всей задолженности по потребительским кредитам (увеличившись с начала года в 1,5 раза), что в 5,3 раза выше аналогичного показателя по ипотечным кредитам.
